Chủ đầu tư One Central HCM lội ngược dòng lãi 1.510 tỷ đồng

Tín Hiệu

Công ty TNHH Saigon Glory — chủ đầu tư dự án One Central HCM tại khu tứ giác Bến Thành — báo lãi 1.510 tỷ đồng năm 2025, lội ngược dòng hoàn toàn so với mức lỗ 15.930 tỷ đồng năm trước. Doanh nghiệp đã tăng vốn điều lệ từ 7.000 tỷ đồng lên 23.000 tỷ đồng, giúp thoát tình trạng âm vốn chủ sở hữu và giảm nợ từ 25.300 tỷ đồng xuống 17.000 tỷ đồng. Hệ số nợ trên tổng tài sản cũng giảm mạnh từ 2,0 xuống 0,77, theo báo cáo gửi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội.

Bối Cảnh

Saigon Glory vừa trải qua một cuộc “đại phẫu thuật” tài chính điển hình của các dự án bất động sản lớn gặp khó khăn. Dự án One Central HCM (trước đây là The Spirit of Saigon) khởi công từ 2012 nhưng phải tạm dừng sau giai đoạn xây hầm 2012-2013 do vấn đề tài chính. Đến 2020 mới tái khởi động, và tháng 10/2024, Bitexco đã chuyển nhượng 100% vốn cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Việc một dự án có vốn đầu tư 500 triệu USD (khoảng 12.000 tỷ đồng) bị “đóng băng” hơn 7 năm không hiếm trong thị trường bất động sản Việt Nam. Tương tự, dự án Saigon One Tower cũng từng tạm dừng nhiều năm trước khi tìm được nhà đầu tư mới.

Giải Mã

Cơ chế “Hồi sinh” dự án bất động sản:

Chỉ số	Trước cứu vốn (2024)	Sau cứu vốn (2025)	Ý nghĩa
Vốn điều lệ	`7.000 tỷ`	`23.000 tỷ`	Tăng `229%` - bơm vốn mạnh
Lỗ lũy kế	`19.500 tỷ`	`17.900 tỷ`	Giảm `8,2%` - từ từ hóa giải
Tổng nợ	`25.300 tỷ`	`17.000 tỷ`	Giảm `33%` - giảm áp lực
Hệ số nợ/tài sản	`2,0`	`0,77`	Từ “nguy hiểm” về “an toàn”

Khi hệ số nợ/tài sản trên 1,0, có nghĩa doanh nghiệp nợ nhiều hơn tài sản — tình trạng “âm vốn chủ sở hữu”. Đây là tín hiệu đỏ khiến ngân hàng ngừng cho vay và đối tác ngại hợp tác. Việc bơm vốn 16.000 tỷ đồng không chỉ đưa hệ số về mức an toàn mà còn tạo thanh khoản để dự án vận hành trở lại.

Góc Nhìn VietWealth

Câu chuyện Saigon Glory phản ánh một mô hình phổ biến: dự án bất động sản lớn = tài sản có giá trị nhưng thanh khoản kém. Với nhà đầu tư Việt Nam, điều này có nghĩa gì?

Đối với người mua: Dự án tại vị trí đắc địa như khu tứ giác Bến Thành có khả năng giữ giá trị lâu dài, nhưng rủi ro về tiến độ và pháp lý luôn tồn tại. Việc chủ đầu tư “hồi sinh” tài chính là tín hiệu tích cực cho khả năng hoàn thành dự án.

Đối với nhà đầu tư: Các dự án “troubled assets” như thế này thường được bán với giá chiết khấu sâu khi gặp khó khăn. Nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh có thể tìm cơ hội, nhưng cần hiểu rõ cơ chế tái cơ cấu và pháp lý.

Quan trọng hơn, case này cho thấy tầm quan trọng của việc đa dạng hóa. Thay vì đặt cược vào một dự án lớn, nhà đầu tư cá nhân nên phân bổ vào nhiều tài sản nhỏ hơn, thanh khoản tốt hơn.