Novaland hoàn nhập 3.355 tỷ đồng: Nghị quyết 170 tháo gỡ khủng hoảng BĐS

Tín Hiệu

Novaland (NVL) vừa ghi nhận khoản hoàn nhập 3.355 tỷ đồng tiền sử dụng đất dự án Lakeview City trong báo cáo tài chính kiểm toán 2025. Nghĩa vụ dự phòng giảm từ 4.369 tỷ cuối 2024 xuống 1.014 tỷ đồng. Đây là dự án đầu tiên tại TP.HCM được tháo gỡ bằng Nghị quyết 170/2024.

Kết quả: Novaland lãi 1.861 tỷ đồng năm 2025, cải thiện 6.256 tỷ so với mức lỗ 4.400 tỷ năm trước. Theo VnExpress Kinh Doanh, đây là bước ngoặt quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản này.

Bối Cảnh

Lakeview City từng là “quả bom nợ” với tranh chấp kéo dài 8 năm về thời điểm định giá đất. UBND TP.HCM quyết định giá đất năm 2008 (2016), sau đó đổi thành tháng 4/2017 (2020), khiến Cục Thuế tính tiền sử dụng đất 5.176 tỷ đồng.

So sánh với các doanh nghiệp BĐS khác:

Doanh nghiệp	Lỗ lũy kế (tỷ VND)	Cơ chế tháo gỡ	Kết quả
Novaland	4.400 (2024)	Nghị quyết 170	Lãi 1.861 (2025)
Đất Xanh	2.100+	Chưa áp dụng	Vẫn lỗ
Khang Điền	800+	Tái cấu trúc nợ	Giảm lỗ

Nghị quyết 170/2024 ra đời sau cuộc khủng hoảng thanh khoản BĐS 2022-2024, khi hàng chục dự án “đóng băng” vì vướng pháp lý về đất đai. Đây là lần đầu Chính phủ có cơ chế đặc thù xử lý tranh chấp đất đai cho các dự án đã triển khai.

Giải Mã

Cơ chế hoàn nhập dự phòng hoạt động như thế nào?

Khi doanh nghiệp gặp tranh chấp pháp lý, kế toán bắt buộc trích lập dự phòng cho rủi ro thua kiện. Khoản này ghi nhận như một khoản lỗ, làm giảm lợi nhuận. Khi tranh chấp được giải quyết có lợi, doanh nghiệp được “hoàn nhập” - nghĩa là ghi nhận lại khoản dự phòng như lợi nhuận.

Ví dụ Novaland:

Trích lập 2024: 4.369 tỷ (ghi nhận lỗ)
Hoàn nhập 2025: 3.355 tỷ (ghi nhận lãi)
Còn lại: 1.014 tỷ (rủi ro còn tồn tại)

Đây không phải “tiền mặt” mà là điều chỉnh kế toán. Tuy nhiên, nó cải thiện đáng kể chỉ số tài chính, giúp doanh nghiệp dễ vay vốn và phát hành trái phiếu.

Góc Nhìn VietWealth

Nghị quyết 170 là tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam, nhưng nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất.

Về mặt vĩ mô: Cơ chế này giúp “cứu” các dự án có giá trị thực, tránh lãng phí tài nguyên xã hội. Novaland có tổng tài sản 249.907 tỷ đồng, hàng tồn kho 153.324 tỷ đồng chủ yếu là BĐS đang xây dựng.

Về mặt vi mô: Đây là cơ hội cho nhà đầu tư “bottom fishing” - mua cổ phiếu BĐS khi định giá thấp. Tuy nhiên, Novaland vẫn có dư nợ vay 67.391 tỷ đồng, tỷ lệ nợ/tài sản khoảng 27%.

Rủi ro cho nhà đầu tư VN: Hoàn nhập dự phòng chỉ là “giấy”, không tạo ra dòng tiền thực. Novaland cần chứng minh khả năng bán hàng và thu hồi vốn từ các dự án.